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恒大降负债、发力旧改:大湾区将是未来的爆发点

恒大降负债、发力旧改:大湾区将是未来的爆发点
2020-09-01 14:14:19 来源:时代周报

恒大降负债、发力旧改:大湾区将是未来的爆发点

中国恒大业绩会

8月的最后一天,TOP3房企阵营中的中国恒大压轴召开业绩会。

从半年报数据看,在深受疫情影响的市场环境下,作为龙头房企的恒大跑赢了这场压力赛,不仅实现销售额和销售回款的双增长,且均创下历史新高。其中,合约销售额3488.4亿,同比增长24%;销售回款3120亿,同比增加67%,回款率达89.4%。

今年初,恒大开启战略转型,实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略,它在为自己赢得更大的发展空间。恒大管理层在业绩会表示,对完成6500亿年度目标保有信心,并力争实现8000亿的内部销售目标。

着力降负债

在今年年中业绩报的末梢,关于降杠杆成为房企业绩会上的热门话题之一,房企的负债普遍成为市场关注的焦点。

今年3月底,恒大提出全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略,其中“降负债”即指有息负债每年平均下降1500亿。该战略实施以来,恒大有息负债在第二季度内下降400亿。

有息负债的有效降低得益于销售回款的增长与土地投资的减少。今年上半年,恒大通过恒房通平台掀起全民网上卖房,突破线下售楼处关停对销售的不利影响,并以全国范围内的促销吸引意向客户,实现合约销售3488.4亿,完成6500亿年度目标的54%,目标完成率居行业前列,销售回款则达到3120亿,同比增加67%。

提高销售“开源”的同时,恒大还通过控制土地储备规模“节流”。今年上半年,恒大严控拿地,土地储备较去年同期的3.19亿平方米下降24.76%,降至2.4亿平方米。

截止6月末,恒大负债比为86.24%。据恒大总裁夏海钧介绍,未来恒大将通过以多重措施着力降负债,一是继续加大销售及销售回款,下半年力争回款3800亿;二要严控土地储备规模,实现土储负增长。根据其年初的目标,未来三年每年要降低3000万平米土储,到2022年土储要降至2亿平米;三是逐步分拆优质资产上市。

7月31日,恒大宣布分拆旗下物管业务赴港上市。8月中旬,恒大又引入中信、农银、光大控股、红杉资本、云锋基金、腾讯、周大福等战略投资者,战略投资额达235亿港元。

夏海钧表示,物管业务的上市工作正在与证监会、港交所沟通中,力争在今年完成上市。未来恒大将谨慎审视优质资产,继续分拆上市,以进一步增加净资产,推动负债率下降。

大湾区将是恒大未来的爆发点

中国的房地产行业发展至今,天花板已然隐现。尤其随着“房住不炒”的深入影响,房价、地价、市场预期日渐稳定,过去房企借助行业暴涨实现规模跃升的机会几乎一去不复返。

而在夏海钧看来,在疫情影响下,行业集中度将加速提高。“3月之后,市场情况逐渐好转,但房企业绩出现分化,大房企业绩稳固上扬,小房企却比较艰难。这主要是因为疫情改变了消费者对房企的预期和对房子的需求,而这种改变有利于大开发商的发展,小房企正逐步退出市场。”

不仅小房企的生存空间日趋狭窄,增量市场的行业机会也即将到顶。与2019年中期业绩会的论调相似,夏海钧再次表示“天花板到了”,以后主要在存量市场发展,科技地产、养老产业、租赁住房将成为房地产行业转型的着力点,而城市更新将是房企的必争之地。

目前,恒大在全国共有104个城市更新项目,绝大部分位于大湾区。其中,深圳有55个,大湾区其他城市有12个,太原11个,石家庄4个,昆明4个,贵阳3个,郑州2个。

恒大获取城市更新项目的渠道主要有两个,一是直接与政府签约,另一个是从小房企手中收并购,此类项目达50%。

城市更新项目使恒大在大湾区储备下充足的货源。据夏海钧介绍,恒大在大湾区有127个项目,总规划面积3653万平方米,货值1.26万亿。其中,城市更新项目数量超50%。

“目前恒大是大湾区土储最丰富的地产商之一,且土储主要是城市更新项目,符合国家对房地产转型升级的需要,符合房地产做存量、减少增量的要求,所以我们认为,恒大未来的爆发点集中在大湾区。”夏海钧称。

(责任编辑:无为)
关键词:恒大,负债

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